Bundesgericht bestimmt die Nettorendite neu bei Geschäfts- und Wohnräumen
Unter bestimmten Bedingungen haben Mieter die Möglichkeit, die Angemessenheit der Höhe des anfänglichen Mietzinses für Wohn- und Geschäftsräume anzufechten und eine Herabsetzung zu verlangen. Die Beurteilung, ob ein Mietzins als missbräuchlich einzustufen ist, erfolgt entweder anhand der Frage, ob dadurch ein übermässiger Ertrag aus der vermieteten Immobilie erzielt wird (Nettorendite, absolute Methode), oder ob sich der Mietzins im Rahmen der üblichen Sätze für die betreffende Ortschaft oder das entsprechende Viertel bewegt (relative Methode).
Das Bundesgericht hat im Oktober 2020 zwei Parameter zur Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite geändert:
- Künftig ist das investierte Eigenkapital in vollem Umfang der Teuerung anzupassen
- Als zulässig gilt neu ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2% übersteigt, wenn der Referenzzinssatz 2% oder weniger beträgt.
Mit der Praxisänderung führt das Bundesgericht einen Schwellenwert des Referenzzinssatzes von 2% ein. Dies führt dazu, dass der Aufschlag bei einem Referenzzinsatz von 2,25% oder mehr weiterhin nur 0,5 Prozentpunkte betragen darf. Bei einem Referenzzinssatz von 2,25% ist die zulässige Rendite somit 2,75%, bei einem Referenzzinssatz von 2% dann 4%.